Top

Создание Управления (Yönetim) при частном жилом фонде в Турции

Создание Управления (Yönetim) при частном жилом фонде в Турции (аналог товарищества собственников жилья в России), действительно для жилых помещений, находящихся в положении сервитута (kat irtifakı) и регулируется «Законом о Кондоминиуме» (Kat Mülkiyeti Kanunu 634 Türkiye Cumhuriyeti – KMK 634 ТС).

«Закон о Кондоминиуме» (KMK 634 TC) предусматривает создание Управления при жилом фонде, который расположен только на отдельном земельном участке (parsel) и имеет в жилом строении минимум 8 раздельных помещений (квартир). Если на одном участке несколько жилых строений, то создается общее управление. При этом должно соблюдаться правило: «Один участок – одно управление». Узнать местоположение вашего участка и его статус можно из онлайн-запроса в Кадастровое Управление. Уточнить всю информацию о номере участка можно в свидетельстве о собственности – ТАПУ.

Результат запроса будет примерно выглядеть так:

Создание единого управления для жилых строений, находящихся на разных земельных участках возможно только в том случае, если они расположены в пределах единого квартала (ada) и только если это предусмотрено в Плане Управления, который подается и утверждается в Государственном кадастровом Департаменте (Tapu Müdürlüğü) в момент сдачи дома в жилищную эксплуатацию. Этот момент в плане должен быть оговорен отдельным пунктом. Если такого пункта нет, то создание единого управления невозможно. В этом случае на собрании собственников жилья необходимо утвердить новый План Управления, где уже будет предусмотрен такой пункт. Новый План должен быть утвержден 4/5 (80%) голосов от всех собственников жилья. Но если жилые строения находятся в разных кварталах (ada), то в этом случае создание единого управления абсолютно невозможно.

Для создания нового Управления в KMK 634 TC предусмотрена строгая процедура, выполнение которой гарантирует законность его создания, и значит, истребование исполнения его решений, в том числе и через суд. То есть, если Управление было выбрано в соответствии и с соблюдением всех пунктов Закона, в будущем гарантирует его законный статус и возможность официального представления в государственных органах и выигрыш в судах в случае возникновения спорных вопросов.

Процедура создания Управления

Активная группа жильцов, которая инициирует собрание, выбирает дату проведения собрания. Не менее чем за 1-2 недели до проведения собрания необходимо официально уведомить о собрании всех владельцев недвижимости. Законным считается рассылка приглашения заказным письмом или выдача приглашения лично под подпись владельца жилья. Заказные письма рассылаются на адрес владельцев недвижимости. При отсутствии оных, заказное письмо доставляется старосте района в мухтарлык. Староста должен посетить владельца квартиры и, в случае его отсутствия, будет вывешено уведомление о наличии письма и его доставке. По Закону данное письмо будет считаться полученным.

Если на первое собрание жильцов не удастся собрать ½ + 1 голос от всех жильцов — кворум, то собрание будет считаться несостоявшимся, и через 7-14 дней будет автоматически запланировано второе собрание (этот период оговаривается в Плане управления), на котором уже не будет требоваться присутствие кворума и которое будет считаться состоявшимся при любом количестве присутствующих.

На собрании имеют право присутствовать только собственники жилья или их представители по доверенности. Собственник имеет право доверить голос только родственникам первой линии (родные братья/сестры, родители и дети) или собственникам жилья в этом же жилом строении. То есть, присутствующий на собрании собственник жилья может представлять себя лично и голос соседа по дома. На собрании утверждается Повестка собрания. И далее по повестке проводится обсуждение и голосование.

На первом собрании, как правило, необходимо решить следующие вопросы:

  • выбрать Председателя собрания и помощника для ведения собрания и оформления документов. Председателю делегируется право подписи по результатам обсуждения на данном собрании. Утверждается повестка собрания. Решения утверждаются простым большинством;
  • выбрать управляющего (yönetici), проверяющего (denetçi) и помощника управляющего. В зависимости от величины имущества и фонда, которым необходимо управлять, в правление может быть выбрано больше специалистов или помощников. Управляющие функции могут быть делегированы уже выбранной Управлением и большинством голосов собственников сторонней компании или стороннему лицу. При этом нужно учитывать, что это составит дополнительную статью в бюджете. Услуги частных управляющих компаний оплачиваются отдельно.
  • утверждается ежемесячная оплата («айдат») за обслуживание мест общего пользования при жилых строениях. Сумма айдата должна быть утверждена ТОЛЬКО на основании плана расходов на следующий календарный год. Как правило, в план расходов обязательно включается:
    — пользование электричеством и водой;
    — оплата текущего ремонта, который может возникнуть в течение года;
    — покупка инвентаря;
    — непредвиденные расходы и т.д.
    — покупка хим. средств и спец. инвентаря (если на территории жилого комплекса есть сад и бассейн).

Уплата принятого на собрании айдата является обязательным для всех собственников жилья, арендаторов и других лиц, проживающих на территории жилого комплекса. При задержке оплаты начисляется пеня в размере, оговоренном в Плане Управления (обычно 5-10%) за каждый месяц просрочки. Для удобства оплаты Управлением открывается счет в банке, куда собственники жилья могут перечислять ежемесячную оплату. Со злостных неплательщиков оплата может быть взыскана через суд.

По желанию Управление может нанять смотрителя («капыджи»). Тогда оплата на его содержание тоже включается в бюджет отдельной статьей. Оплата работы капыджи также строго регулируется турецким законодательством. Работника необходимо оформлять по всем правилам с уплатой всех социальных налогов и СГК. Если этого не сделать, то существует большой риск того, что если в будущем вскроется неуплата налогов, то с Управления будет взыскан большой штраф. Нередко об этом в налоговые органы заявляют сами работники. Кроме зарплаты, Управление обязано оплачивать все коммунальные расходы капыджи – электричество и воду, что тоже должно быть прописано в бюджете на год.

Для декларирования налогов по зарплате капыджи обязательно нанимается бухгалтер, что оговаривается отдельной статьей в бюджете.

На собрании также утверждается свод правил, которому обязаны следовать все владельцы и арендаторы квартир, а также другие лица, занимающие жилые помещения на территории жилого комплекса.

По желанию собственников недвижимости в повестку можно включить любое количество вопросов, которые, по их мнению, необходимо решить на собрании.

По итогам собрания составляется протокол собрания, в котором фиксируются все принятые решения и результаты голосования. По итогам собрания присутствующие расписываются в протоколе.

После собрания оформляется Журнал работы Управления, куда заносятся все решения, бюджетные расчёты и итоги голосования с подписями всех владельцев квартир, принявших участие в собрании. Подписи обязательны. Если собственник не согласен с решениями, то так и регистрируется в Журнале: «не согласен» и подпись. Далее журнал регистрируется у нотариуса. Все решения дублируются на общей доске объявлений, которая должна быть установлена на всеобщее обозрение. После этого Управление информирует Кадастровое управление об изменении статуса строения или жилого комплекса.

Важная деталь, для тех собственников, кто проводит собрание впервые и им нужно переводить статус жилья из «сервитут» (kat irtifakı) – совместное пользование в «кондоминиум» (kat mülkiyeti) — совместное управление: управление должно проинформировать Кадастровое управление об изменении статуса строения или жилого комплекса. Для официального изменения статуса проводится пересчет общих площадей, которые доверяются в управление. Это уже второй этап, который требует дополнительных финансовых затрат – на новые обмеры и замену тапу. Эта процедура обойдется приблизительно 1000 лир с каждого домовладельца.

Следующее плановое собрание по утверждению бюджета на следующий год, как правило, проводится через 12 месяцев – 1 календарный год. Но если по каким либо причинам необходимо проведение внеочередного собрания, то оно может быть проведено в любое время и инициировать его может любой из жильцов.

Если в жилом комплексе на постоянной основе в зимнее время заселено 10-15% и летом – 20-30% квартир, многие квартиры пустуют все время, их владельцы не появляются совсем и с ними нет контакта, данное положение вещей усложняет процесс собора ежемесячной оплаты, автоматически возлагая финансовое бремя на оставшихся жильцов.

В этом случае есть два варианта решения вопроса:

  1. Сверстать полный бюджет на год и распределить его на реальных плательщиков на следующий год, то есть с повышенной оплатой, но с возможностью кардинального пересмотра бюджета через год в сторону уменьшения для тех, кто делал в прошедшем году повышенные взносы, когда будут выявлены возможности удержать деньги со злостных неплательщиков.
  2. Сверстать бюджет только из статей на самые насущные оплаты – свет, вода. А по мере возникновения проблем и нужд (ремонт, покупка химсредств для бассейна и т.д.), инициировать каждый раз новый дополнительный сбор средств.

Автор: Vicky

2 803

Ваш комментарий

*

Подписаться на комментарии к этой записи без комментирования